韩政府房产新政被指“头痛医头脚痛医脚”,网民讽“商改住的全租官老爷们愿去住吗?”
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韩政府房产新政被指“头痛医头脚痛医脚”,网民讽“商改住的全租官老爷们愿去住吗?”
  • 崔贤珠 记者
  • 上传 2020.11.20 11:12
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图为韩国经济副总理兼企划财政部张洪楠基19日在首尔钟路区政府首尔办公楼举行的第十次房地产市场盘点有关部长会议中正在发布开场讲话。林铉东 记者
图为韩国经济副总理兼企划财政部张洪楠基19日在首尔钟路区政府首尔办公楼举行的第十次房地产市场盘点有关部长会议中正在发布开场讲话。林铉东 记者

文在寅政府发布第24条房产新政,决定在2022年前推出11.4万户公租房以缓解当前全租房源短缺的问题。然而已被政府一连串的房产新政逼成“全租难民”的民众却对此反应冷淡,网络上充满对新政的冷嘲热讽,比如“期待政府能拿出什么好办法,是我想多了”,“办法总结一下就是没有办法”等。而政府突发奇想要将酒店、商铺、办公楼改造成住宅来供应租房市场的方案更是沦为人们茶余饭后的笑柄

国土交通部、企划财政部、首尔市政府11月19日在政府首尔办公楼发布“普通民众与中产阶层住宅稳定支持方案”,宣布将在首尔增加3.5万户、在全国增加11.4万户公租房源供应。政府将通过韩国土地住宅公社(LH)购买民间开发商开发的房产,向市场提供4.4万户新建住宅作为公租房,同时把空置的商铺、办公楼和酒店改造成住宅,提供1.3万户租房供应。另外,政府还将向市场提供1.8万户公共全租型住房(“公共全租房”系韩国国土部提出的新概念公租房,在目前已经实行的全租 2+2,即2年+续签2年的形态上再增加2年的居住时间,租房押金也按照市价90%以下的价格收取)。

政府当日还召开住宅政策审议委员会,新将釜山市海云台、水营、东莱、莲堤、南区和大邱市寿城区、京畿道金浦市(通津邑、月串面、霞城面、大串面除外)指定为“调控地区”。

政府这次颁布的“全租新政”非常重视速度,计划在明年上半年之前向市场推出4.9万户租房房源,完成新政目标的40%以上。此前颁布的“5.6新政”和“8.4新政”计划在首都圈增加30万户住宅供应,但这些住宅要等到2023年以后才能正式入住。由于新房建造需要较长周期,政府这次遂将目光转向商铺、写字楼和酒店,并引入可以长期居住30年以上的“终生居住月租房”概念,计划在城南、义政府、义王、富川、始兴、大田等地推出包括中等户型(60~85平方米)在内的终生居住租房,收入水平低于中位收入150%(四口之家月收入712万韩元以下)的居民均可申请入住,房租保持在市价的90%以下。

但专家们一致认为这些政策“是拆东墙补西墙硬凑出来的政策,不会有什么效果”。因为这些办法一没有基于对现实的准确认识,二没有住房政策,三没有放宽管制,从头到脚就是一套“三无对策”

首先,政府始终不愿意承认导致全租房源紧张的主要原因是房屋交易需求被遏制导致的市场需求扩大。韩国建设产业研究院研究委员许润景(音)表示,“现在政府需要的是放开再开发和重建,增加市中心的住房供应,没有相关政策,便只能东凑一点西凑一点增加房源供应”。另外,政府虽然强调速度,却没有针对马上就要到来的寒假前后新学期开学之前市场的全租租房需求制定任何方案。此外,将位置欠佳的空置房屋改成全租房是否真正能缓解需求,也是一个未知数。

对现实的否定,导致政府发布的对策与市场需求完全脱节。政府认为导致全租房价格上升的主要原因是低利率和家庭结构分化。当然,这些原因也是现实存在的。

市场需要3~4人生活的住宅,政府新政却重在供应单身公寓

根据国土部的统计,首都圈家庭户数从2017年的18万户增加到去年的25.4万户,在人口总数下降的情况下,家庭户数却有所增加,带动市场对住宅的需求上升。

然而,现在市场最短缺的房源是可供3~4口之家生活的高层住宅。韩国评估院的数据显示,今年7~10月首尔等首都圈地区高层住宅的全租及月租综合指数上升1.9个百分点,房源比联排住宅(多户小洋楼,译者注0.4个百分点)和独栋多户住宅(0.2个百分点)更为短缺。

中户型住宅的房源短缺问题尤其严重。实用面积低于40平方米的小户型住宅综合指数仅上升1.2个百分点,实用面积40~60平方米和60~85平方米的住宅综合指数分别上升2.4和2.9个百分点,实用面积85~102平方米的户型综合指数更是上升3.2个百分点。然而,这次政府颁布的新政却重在增加“酒改住”等单间公寓式住宅。

许研究委员表示,“政府新政专注于提供非住宅型房源供应,无法缓解当前最严重的住宅型全租房源短缺问题”,“在政府计划提供的11.4万户房源中,有一定部分与8.4对策公布的房源供应计划重合,新增的全租房供应计划只有2.95万户”。

对于政府将空置商户、写字楼、酒店改造成住宅的方案,人们也大多持怀疑态度。将酒店或写字楼等房屋改造成住宅,不仅需要增加厨房设施,进行管道改造等大规模施工,还需要配备停车场、冷暖气、下水道处理设施、换气设备,解决采光、火灾隐患和安全等各种问题。房产论坛有人挖苦说,“是不是还顺带提供早餐和客房服务,还不如干脆让大家住在露营场”,“这种头痛医头脚痛医脚的政策解决不了根本问题”。

KB国民银行房产首席专家委员朴元甲(音)表示,“酒店可以迅速被改成住宅供应到市场,但还需要更多考虑暖气和面积等宜居问题”。但国土部部长金贤美肯定地表示,“把酒店改造成优质青年住宅和单身公寓完全没问题”。

还有人指出,这次颁布的房产新政没有考虑住宅交易市场和监管问题,算不上“综合全租房政策”,充其量只能算是一种“租赁”对策。韩国土地住宅公社(LH)将为此背负巨大压力。新建住宅和收购改造酒店客房的任务均将由LH负责,而LH当前的负债达到132.2766万亿韩元,负债资本比高达246%,承接政府的公共租赁住宅扩充工程后,2024年公司负债可能会达到180.3847万亿韩元,而这些债务最终都将由国民缴纳的税款填补。

新政中只字未提放宽城市再开发、重建等不用花费财政资金且有助于根本解决问题的房屋供应对策,也没有颁布提高月租金所得税扣除金额等有助于分散全租住房需求的政策,没有制定有助于增加全租房源供应的租房三法例外豁免规定。明知大学教授权大重表示,“政府要求拆迁重建小区的业主自住满2年等措施导致全租市场出现动荡”,“应该同时松绑给全租市场造成压力的住房买卖限制规定”。

汉阳大学城市工程学系教授李昌武(音)表示,“眼下的租房难问题根本无法通过把未来新建住宅改成租房房源来解决”,“应尽快取消租赁三法,恢复租房市场的原状”。

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