韩国会通过“租房三法”,保护租户还是杀鸡取卵?
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韩国会通过“租房三法”,保护租户还是杀鸡取卵?
  • 崔眩珠 记者
  • 上传 2020.07.30 11:00
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韩全租房押金涨超2亿韩元,房源消失,无房者租房越来越难
图为松坡区某房地产中介贴出的房源【中央图片库】

随着韩国国会常任委员会通过“租房三法”,关乎全韩874万租户居住问题的全租(向房东交付一定金额的押金,获得一定时间的房屋免费使用权,期满还房时全额退还押金的租房模式,译者注)、月租市场迎来了巨变。“租房三法”推出的本意是旨在保护租户权益,然而,不少人却担心该法案最终可能带来的结果却是居住成本上升和居住环境恶化。

韩国国会法制司法委员会7月29日表决通过旨在保障租户续租权、规定全租及月租住房租金上限的《住宅租赁保护法》修正案,法案的提交、审查、表决全程仅用2小时。此外在前一天,国土交通委员会已经通过全租及月租住房申报制度。

法治司法委员会当日通过的保障租户续租权条款规定,租户连续租住超过2年时,可在合同期满后要求延长2年租约,保障租户能够稳定居住4年。不过,在房东及家属(直系亲属)要求收回房屋自住的情况下,可以拒绝租户的续约要求。全租及月租住房租金上限条款规定,房东一次上调房租的幅度不得超过上次房租金额的5%,地方政府可根据情况在5%的范围内制定本地租金上调幅度的上限。全租及月租租房申报制度规定,房东在与租户签订租房合同后,必须在30天内向所在市、郡、区政府申报押金、租金金额和合同时间。

政府和执政党表示,尽快通过“租房三法”是为了保障普通民众的居住稳定。法治司法委员长尹昊重(共同民主党)表示,“该法案旨在保护因新冠疫情受到严重影响的普通民众,防止他们被高昂的房租压垮”,“应尽快在7月31日的国会大会上处理通过以稳定市场,不能等到8月4日”。

急速飙升的住房全租押金上升率。图表=朴京民 记者 
急速飙升的住房全租押金上升率。图表=朴京民 记者 

“全租房源迅速消失或致居住成本上升”

但是,如此速战速决的立法却引发市场混乱,导致全租房押金大幅上涨。松坡区蚕室洞蚕室LS小区85平方米户型(以下均为实用面积)的全租押金已经从6月份的9亿韩元上升到11亿韩元。江北区的情况也大致类似。麻浦区龙岗洞莱美安麻浦Riverwell小区84平方米户型的全租房押金上升到8.9亿韩元,比两周前的8亿韩元大幅上升。韩国鉴定院分析称,“受租房三法和住房交易市场动荡的影响,居住、教育环境相对较好,交通方便地区的全租价格正在持续上升”。

面对暴涨的全租价格,租户却毫无办法。买房的话,房贷比例受限;搬家的话,全租房源正在大幅减少。居住在首尔芦原区中溪洞的成某(41岁)说,“八年来从未涨过押金的好心房东在9月期满续约前突然要求多交8000万韩元押金,要么就要赶我出去”,“真不知道制定这些法律是为了谁”。
 
支撑韩国租房市场的全租房正在逐渐流失。韩国住宅金融公司的数据显示,去年韩国成交的全租、月租租房交易(以实际交易量为准)中,62%都是全租。但是,如果政府对房租租金的限制导致房东不能根据房价上升幅度或纳税额增加幅度上调押金,房东便没有理由继续以全租房的形式出租房屋。而且,在低利率时代,房东很难使用手中的资金获取稳定收益。更何况,根据“租房三法”规定,如果按照月租房出租,租户拖欠两个月房租,房东就可以单方面解除合同。

租房三法修正案的主要内容
租房三法修正案的主要内容

如果不租全租房而选择月租的话,租户的居住成本将瞬间上升。韩国鉴定院估算的首尔地区全租租房押金和月租租金转化率为4%,但市场通用的转化率为7%。也就是说,5亿韩元押金的全租房按照月租标准出租,租金为291万韩元。这一金额已经高于今年韩国城市劳动者的人均月收入(264万韩元)。KB国民银行房产首席专业委员林采宇(音)表示,“对于租户来说,比起每月需要支付固定房租的月租房,在租房时缴纳一笔押金,合同期满后可以退还的全租租房更为划算”。

以首尔市为中心,多地已经出现全租房一房难求的现象。大部分租房都要求以月租或两者结合的半全租方式出租。曾经流行“为了孩子上学而在大全(大峙洞全租)租房”的首尔江南区大峙洞银马小区目前已没有全租房源。KB国民银行今年6月的首尔全租供求指数达到180.1,创下2015年11月发生“全租房风波”以来的最高纪录。

预计租户租房的过程也会变得更加繁琐。曾在德国居住的李某(39岁)说,“在德国租一次房可以生活很久,不过在签订租房合同之前,需要经过房东的苛刻面试”,“我曾经和8个人竞争,才成功租到一套月租房”。即使在保障租户长期租住的德国,也规定房东在3年内最高可上调20%房租,对上调幅度的限制远比韩国(2年5%)更加宽松。英国没有对房租上调幅度设限,法国则会根据消费者物价水平公布指导价格。

在全租押金较低的扩建、重建地区,一些房东甚至给租户下了逐客令。市价15亿韩元的首尔龙山区汉南3区一套26平方米独户住宅全租押金只有5000万韩元。这套房子的房东朴某(42岁)说,“低利率时代,有没有这5000万韩元,意义不大。租房三法实施后,可能还会因此惹上一身麻烦,所以一早就对租户下了逐客令”。建国大学房产学教授沈教言(音)表示,“居住条件恶劣但全租押金便宜的出租房可以满足很多人留在市中心生活的需求”,“但现在的政府政策正逐渐把这些租户驱逐到城市外围,而外围的全租住房押金又在不断上升,进入了恶性循坏”。
 
汉阳大学城市工程学系的李昌武(音)教授表示,“全世界没有一个国家对租房市场作出如此苛刻的限制”,“而且,韩国租房市场同时存在押金全租和按月交租两种形式,市场容易发生动荡,很容易引发意想不到的问题”。明知大学经济系名誉教授赵东根表示,“如同最低工资政策一般,说是为了普通居民,最后却对普通居民的就业造成负面影响,这次政策也是一样”。

国土交通部长金贤美:下调中低价位住宅的房产税

国土交通部部长金贤美当日在国土委员会上回答统合党议员金尚勋关于住房公示评估价格上升是否会导致业主承担的房产税压力大幅增加时,回答称“今年10月将公布下调中低价位住宅财产税的方案”。金议员指出,在京畿道境内的投资过热地区,共有6.4746万户家庭今年的房产税达到上限(比前一年上升30%),是2017年文在寅政府上台初期时的54倍。

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