韩政府拟提高土地等公示价格变相增税,部分小区税额将翻番
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韩政府拟提高土地等公示价格变相增税,部分小区税额将翻番
  • 严智贤 崔贤珠 韩恩华 记者
  • 上传 2020.10.28 10:54
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首尔江南地区某公寓小区【中央图片库】
首尔江南地区某公寓小区【中央图片库】

韩国政府拟大幅提高公共住宅、独户住宅和土地等房地产的公示价格,预计相应的税款也会大幅升高。

10月27日,韩国国土交通部由国土研究员主办举行“房地产公示价格上调计划”听证会,讨论了在一定时间内分阶段提高住宅公示价格的方案。住宅公示价格是计算房产税(含财产税、综合房产税)、赠与税、医疗保险费、地方开发税等60多项税额的依据。

当日听证会上发布的“房产公示价格上调计划(方案)”显示,政府制定分别将房产公示价格提高到市场价80%、90%和100%的三套方案,并针对不同价位和类别住宅制定了不同的上调速度。其中最有可能采纳的是90%方案。
 
根据这份方案,市场价低于9亿韩元的住宅也将在10年后的2030年把公示价格提高到市场价的90%。

公示价格上调后的房产税变化情况。图表=金庚振 记者 
公示价格上调后的房产税变化情况。图表=金庚振 记者 

现在的房产公示价格约等于市场价的68.1%。售价9亿-15亿韩元住宅的公示价格(当前为69.2%)将在未来7年以年均3%的速度上调,到2027年提高至市场价的90%;售价15亿韩元以上的住宅(当前为75.3%)将在五年后的2025年提高至90%。

如此一来,五年内的房产税(财产税+综合房产税)可能会大幅上升至现在的2~3倍。
 
提高住宅公示价格与市场价的比例,即使房价不再上升,业主的房产税压力也会大幅上升。
 
如果政府决定将房产公示价格逐步提高到“市场价的90%”,首先受到影响的将是市场价超过15亿韩元的高价住房。目前市场价超过15亿韩元的住宅公示价格只相当于实际交易价的75.3%,五年内提高到90%,意味着公示价格每年需要上调3%左右。
 
假如A某在首尔钟路区庆熙宫Xi小区三组团拥有一套价值17亿韩元(近期的实际交易价格)的住房(实用面积84平方米),他在2025年将需要交纳669万韩元房产税,比今年(297万韩元)高出125%。这是税务师梁京燮(Onse集团)按照实际交易价(15.3亿韩元)的90%计算房产公示价格得出的结果。江南莱美安大峙Palace小区房产(实用面积84平方米)的业主五年后应纳房产税额将比今年(974万韩元)升高165%,达到2586万韩元。

提高公示价格将带动多项税金和健康保险费上升,变相增税
 

拥有多套房产的业主将承担更高的税务压力。如果A某在庆熙宫Xi小区三小区和莱美安大峙Palace小区各拥有一套房产,他在2025年需要交纳的房产税将超过1.3亿韩元,是今年(3818万韩元)的3.4倍。因为政府颁布的“7·10房产政策”规定,多套房产业主的最高综合房产税率从3.2%上调至6%,A某持有的2套房产总公示价格为43.2亿韩元(按市场价的90%计算),需按照3.6%的税率缴纳综合房产税,是今年(1.8%)的两倍。

由于今年房价上升带动房产市场价超过10亿的唯一住宅业主也面临着较大税务负担。因为房产公示价格超过9亿韩元的业主将需要交纳综合房产税。比如B某在首尔麻浦区新孔德三星莱美安一期小区拥有一套房产(114平方米),如果公示价格提高至市场价的90%,他就需要交纳综合房产税,房产税纳付额将上升到466万韩元,税务负担是今年只交纳财产税(152万韩元)的三倍。

房产市场价低于9亿韩元的业主也不能完全安心。因为这些低价位住宅的公示价格可能也会在未来10年内上调至市场价的90%。为降低普通居民的纳税负担,政府正考虑对公示价格低于9亿韩元的唯一住房业主最高减免50%财产税率的方案。

公示价格与市场价比例更低的独户住宅(平均公示价格为市场价的53.6%)也将逐步上调公示价格,总价低于9亿韩元、9亿-15亿韩元、15亿韩元以上独户住宅的公示价格将分别在2035年、2030年、2027年上调至市场价的90%。公示价格约为市场价65.5%的土地价格也将每年把公示价格提高3%,到2028年达到市场价的90%,住宅用地、商业用地、林地等各种类型的土地公示价格一律按照这一原则上条。
 
政府的“提高住宅公示价格时间表”初现轮廓后,人们普遍开始通过互联网房产论坛等平台吐槽“政府此举是针对全体国民增税,无论唯一住房业主还是拥有多套房产的业主”、“政府只会进行各种增税”、“以后每月工资将需要拿出几百万韩元交给国家”等,抱怨不已。
 
专家们认为,“公示价格确实需要上调,但不能过火”,对这一政策表示担忧。不愿公开姓名的一位房产学教授表示,“政府打着保障普通民众居住权的口号针对拥有多套住房的业主颁布限制措施,最终却增加了普通人的纳税压力”,“房产政策最终变成了增税政策”。Zigbang大数据实验室主任咸英真表示,“如果房价下降,小户型和低总价住宅可能会出现公示价格高于市场价的倒挂情况”。明知大学房产学教授金俊炯表示,“政府认为当前的房价存在太多泡沫因素,需要采取措施遏制房价上升,现在却要按照泡沫影响下的房价提高公示价格,自相矛盾”,“如果政府下调低总价住宅的税率,而高总价住宅的税率保持不变,将会违反税收的公平性,成为变相的惩罚性税收”。

政府不断提高房产公示价格,带动政府税务收入持续增加。2016年-2020年韩国住宅的公示价格年均上升5.33%。根据国会预算政策处公布的数据,今年包括财产税和综合房产税在内的房产税收入有望比去年增加7600亿韩元,其中6700亿韩元是提高公示价格的政策效果。提高公示价格将把政府的综合房产税收入提高3800亿韩元、财产税收入提高2900亿韩元。

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