韩政府“好心”下调租金转化率为何引埋怨?
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韩政府“好心”下调租金转化率为何引埋怨?
  • 崔眩珠 记者
  • 上传 2020.08.21 15:45
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【中央图片库】
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关乎全韩874万户无房产家庭的住宅问题的全租、月租租房市场陷入了巨大漩涡。因为韩国政府在迅速通过并颁布实施全租月租租金上限制(上调幅度不超过5%)和租户续约请求权制度(2年+2年)之后,又决定从今年10月份开始将全租、月租租金的转化率从4%下调到2.5%。
 
首尔市政府表示,7月份首尔全租租房合同签约数量为7735套,比去年同期减少24%,本月截至目前(8月20日)只有2520套,按照这一趋势,8月份签约数量可能会比去年同期(1.0467万套)减少70%以上。KB国民银行的统计数据也显示,上月首尔全租供需指数为174.6,创下2016年4月份以来的最高纪录。这一指数以100为标准线,数值越高意味着供不应求的现象越严重。

首尔松坡区蚕室洞某房产中介公司的相关人士说,“转化率的意义主要体现在全租房源变成月租房源的过程中,但目前并没有可以转为月租的全租房源,这一政策只会刺激房东”。

租户普遍担心这一政策长远来看会导致居住成本上升。从全租变成月租时,转化率越底,月租租金越底;但反过来从月租变成全租时,转化率越低则意味着全租押金价格越高。比如一套月租60万韩元的租房,如果变成全租房源,按照5%的转化率,租户只需要支付1.44亿韩元押金,但如果按照2.5%的转化率,押金价格就会上升一倍至2.88亿韩元。
 
对此,政府表示,月租房源变成全租时,可以不按照2.5%的指导转化率,根据市场转化率进行转化。但目前全租房源极度短缺,租户只能按照房东的要求提高押金价格。无房居民成某(35岁)说“我们原计划先按月租住着,攒够了钱就换成全租,然后再攒攒,慢慢买上自己的房子,现在看来,怕是要一辈子住月租房了”。

房东也普遍感到不满,因为把房子租出去需要申报的税款有可能会比月租收入还高。就拿退休后手中有两套房产的A某来说,如果他在不进行租房登记的情况下,把其中一套住宅(6亿韩元)从全租(押金4.8亿韩元)转为月租形式出租,按照2.5%的转化率计算,每年可以获得1200万韩元租金收入,其中他需要缴纳的租赁所得税61万韩元。由于A某还拥有一套自住房产(9亿韩元),每年还需要缴纳800万韩元房产税。另外,A某作为房东至少还需要缴纳75%的租房押金担保保险费(租房者承担25%),这一费用约74万韩元。再加上寻找租客时支付的192万韩元中介服务费(0.4%)、翻新房屋的费用(60万韩元)以及上调的健康保险费用,各种支出远超1200万韩元。
 
租户和房东之间的纠纷也可能会大幅增加。新韩银行房产投资咨询中心的俞炳卓组长表示,“此举虽然有助于遏制最近两年全租住房变成月租住房的速度,但2年后这个速度一定会加快,租金上升幅度也会更高”。


 

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