韩国楼市继全租风波后又迎增税风暴
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韩国楼市继全租风波后又迎增税风暴
  • 世宗 = 曹贤淑 夏楠铉 任成彬 记者
  • 上传 2020.08.04 11:46
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因“租房三法”受到重大打击的韩国房产市场又将面临房产“增税四法”的风暴。韩国国会法制司法委员会8月3日表决通过《综合房产税法》 《所得税法》 《地方税法》 《法人税法》修正案。此法案和此前通过的《住宅租赁保护法》一样,都是在未来统合党议员愤然离场后,由执政党单独强行处理通过。当日上午,共同民主党代表李海瓒表示,“(在8月4日的国会全体大会上)务必要通过房产系列法案和民生经济法案”。

法制司法委员会表决通过的房产“增税四法”意在大幅提高多套房产持有者以及一套房子持有者的纳税压力。购买房产(契税)、持有房产(综合房产税)、出售房产(转让所得税)等在买卖房产的环节上所有税率都将上升。无论是多套房产持有者或法人公司,还是单套房产持有者,都无法避免“增税风暴”的影响。从政府去年年末发布的12·16房产新政,到上月发布的7·10新政,都以法律形式反映到修正案中。

根据修正后的《综合房产税法》,三套以上房产的持有者,或在重点调控地区拥有两套住宅的业主,需缴纳的综合房产税率将从现行的0.6%-3.2%上调至1.2%-6%;一套房产持有者或在非重点调控地区拥有两套住宅的业主,需缴纳的综合房产税率从现行的0.5%-2.7%上升至0.6%-3%;法人公司名下房产需缴纳的综合房产税统一按照最高税率6%。向重点调控地区两套房产持有者增税的上限(税负上限)从200%上调至300%;向法人公司的增税不设上限,并取消针对法人公司名下房产的6亿韩元规模扣税优惠。

此外,公示地价的市价反映比率(现实化率)和公平市场价格比率也将分阶段上调。因此,无论是一套房或多套房持有者还是法人公司,实际感受到的综合房产税上调幅度会更大。

 

住宅转让差价收益中,最多72%要缴税

综合房产税税率上调方案。【图表=金映玉 记者】 
综合房产税税率上调方案。【图表=金映玉 记者】 

以拥有一套价值14亿韩元房产的人为例,需要承担的综合房产税将从今年的28万韩元上升至明年的82万韩元,几乎是三倍(按照公示价格10亿→11亿韩元、公平市场价格比率从90%→95%来估算)。

同时提交国会全体会议审议的《所得税法》修正案规定:转让持有时间不满1年的住宅时,税率从40%大幅上调至70%;转让持有1年以上但不满2年的住宅时,税率从基本税率标准(6%-42%)上调至60%;向重点调控地区多套房产拥有者征收的附加税率分别从10个百分点(二套住宅)、20个百分点(三套及以上住宅)上调至20个百分点和30个百分点。这意味着,买卖房产时获得的差价收益中,最高需缴纳72%的所得税。在转让税方面,决定是否征收重税的房产数量标准还包括重建项目的入住权和预售权。

当天表决通过的《地方税法》修正案规定,在重点调控地区购买二套住宅者需缴纳8%的契税,购买三套或以上住宅或法人公司购买住宅,需缴纳12%的契税,远高于当前根据住宅价格和房产数量制定的1%-4%契税比例。

《综合房产税法》和《所得税法》修正案将于明年6月起实施,其中关于上调契税比例的规定生效日期追溯到“7·10房产新政”发布之日,效力可波及7月11日以后新签订的购房协议。

7月31日实施的“全租、月租租金上限制度”和“续约权制度”撼动了韩国的租房市场。最新通过的房产“增税四法”预计还将颠覆整个韩国房产买卖市场。很多专家预计,在短期内,市场上的房源将大幅减少,从中长期来看,韩国将出现住宅供应和投资双重停滞的现象。淑明女子大学教授申世敦(音)表示,“修正这些法案的初衷是迫使多套房子持有者出售多余房产,但这一制度可能会导致冻结房产市场的后果,效果将适得其反”,“多套房产持有者可能会像卢武铉政府时期一样选择按兵不动”。

租房三法和增税政策的负面影响不仅波及房东,还会对无房及租房一族造成全方位影响。这些法律实施后,韩国“全租房”将加速向“月租房“转变,迎来全租房的末日。明知大学房产系教授权大中(音)表示,“如果持有税和交易税上升,越来越多的房东会选择把全组向月租转型和提高租金,以弥补损失”,“租房法和房产增税政策实施后,全租短缺的现象会更加严重”。
 

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