2022年12月05日 (星期一)
韩房贷利率超7% 年底或破8%
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韩房贷利率超7% 年底或破8%
  • 金娟珠 记者
  • 上传 2022.09.28 10:19
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图为首尔某商业银行的贷款窗口。【照片来源:NEWS1】
图为首尔某商业银行的贷款窗口。【照片来源:NEWS1】

#在京畿道盆塘购置公寓住宅的A某一年前以浮动利率的形式申请到了4亿韩元的住房抵押贷款(房贷),如今年利率从一年前的2.7%上升至5.4%,翻了一番,A某每月需要偿还的贷款本息也从162万韩元增加到224万韩元。听到利率持续上涨的消息,A某称,“原本打算哪怕支付一笔提前还款的手续费,也要把贷款方式改成固定利率,一问才发现现在利率已经接近6%”,“现在还在苦恼要不要赶快变更贷款方式”。

#计划明年4月结婚的准新郎B某因为新婚住房头疼不已。因为双方均有工作,收入超过相关标准,无法享受新婚房贷优惠,他们想要购置房屋至少需要贷款3亿韩元,而如今贷款利率不断飙升。B某表示,“就在我犹豫不决的两周里,贷款利率已经从4%飙升到5%以上”,“不禁担心结婚时能不能把住房购置下来,现在是担忧多余喜悦”。

由美国的“超级紧缩”带来的贷款利息上升风波正在成为现实。韩国各银行房贷的最高利率已经再次突破7%,预计年底可能超过8%,“灵魂贷款(连灵魂都拿来贷款)族”的压力越来越大。而且,预计韩国央行还将在10月和11月上调基准利率,贷款者的负担还将进一步加重。

韩国银行圈的消息显示,KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、NH农协银行本月27日的固定(混合)利率房贷产品的年利率在4.73%至7.281%之间,比一个月前的8月25日(年利率3.77%~6.069%)飙升约1.2个百分点。这并非韩国银行的房贷利率第一次超过7%,今年6月也一度突破7%,但在债券利率稳定下来后,银行普遍采取措施减少存贷利差,将房贷利率降到了6%出头。而如今在美国的超级紧缩政策下,韩国房贷利率时隔三个月再次攀升到7%以上。

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相当于自全球金融危机以来,韩国房贷利率第一次企及7~8%的高位。除去今年6月,韩国各银行房贷利率上次超过7%是在2007年的1月至2月,而上次接近8%是在2008年10月左右。

固定型房贷利率急剧上升是因为被视作贷款利率标准的五年期银行债券(AAA,无担保)利率出现了飙升。该债券的年利率从本月23日的4.795%飙升到26日的5.129%,暴涨0.334个百分点,这是2010年7月之后的12年以来韩国五年期银行债券的利率首次超过5%,而美国连续三次按照巨人步幅加息(上调75个基点),预计韩国央行下个月也会迈大步加息,因此带动利率飙升。

浮动型房贷利率也已接近7%。当天韩国五大银行的浮动型房贷年利率在4.4%~6.828%之间。由于这种类型的房贷利率主要受筹资费用指数(COFIX)的影响,预计将在一定的时差后出现急剧上升。韩国商业银行的相关人士介绍称,“COFIX会在央行做出上调利率的决定后上涨”,“预计利率会在下个月韩国央行召开金融货币委员会之后上升”。

决定是否加息的韩国央行金融货币委员会今年还会在10月和11月召开两次会议。市场原本预计下个月的委员会上会将利率上调25个基点,但如今气氛正在发生变化。本月21日美联储(Fed)将基准利率提高75个基点后,对韩国央行加息的预期已经提升到50个基点(大步加息)。韩国央行行长李昌镛也表示,“渐进加息的前提条件已经发生改变”,暗示着下个月可能“大步加息”。

甚至有人预测韩国央行会在10月和11月连续两次“大步加息”。韩国信荣证券公司研究员赵容九(音)表示,“美联储已预告会在今年剩下的联邦公开市场委员会(FOMC)上迈出巨人步幅和大步加息,韩国央行连续两次大步加息的可能性也在变大”,“即便11月只是按照婴儿步幅加息(上调25个基点),明年第一季度连涨两次后,基准年利率也会达到3.75%”。当前韩国的基准年利率为2.5%。

震荡的债权市场也是拉升利率的一大推手。Kiwoom证券公司研究员徐尚英(音)表示,“由于当前债券市场的流动性非常不好,金融债券利率很有可能进一步上涨”,“只看上限标准的话,房贷利率超过8%是理所当然的前景”。

贷款者的负担正在急剧加重。韩国房地产大数据企业“ZIGBANG”根据去年到今年4月在首尔地区完成交易的公寓住宅的平均价格模拟计算了利率变动时购房者需要偿还的利息的变化趋势,将家庭背负的压力程度用数字直观显示了出来。

根据模拟结果,今年首尔套内面积84平方米的公寓住宅平均交易价格为12.8582亿韩元,假设购房者在购入同规格住房时最大限度利用可使用的房贷比例(LTV),并使用30年期的等额本息贷款方式,那么在年利率为4%时,购房者每月需要偿还的本息共计209万韩元,而当年利率上升到7%,每月偿还的本金将增加到291万韩元,激增39%(82万韩元),超过今年第一季度全国劳动者家庭月均收入(566万韩元)的一半,占到扣除固定支出后家庭平均可支配收入(444.0755万韩元)的70%之多。

另一方面,随着利率上升的压力导致贷款者的负担不断加重,韩国各大银行纷纷开始新一轮降息。新韩银行当天开始将全租租房贷款利率整体下调0.3个百分点,并从下个月4日起根据贷款人的年收入水平给予利率优惠,将浮动型房贷利率降低0.2~0.4个百分点。NH农协金融控股也在当天发布了27万亿韩元规模的金融支援计划,面向农民、青年和普通百姓提供0.3~0.6个百分点的贷款利率优惠。

金娟珠 记者
译 | 李小敏 校 | 李佳欣 责任编辑 | 刘尚哲 查看其它新闻
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