2023年01月29日 (周日)
尹锡悦经济刺激方案 拟大幅下调房贷门槛
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尹锡悦经济刺激方案 拟大幅下调房贷门槛
  • 廉智贤·韩恩华·玄日勋 记者
  • 上传 2022.10.28 11:48
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图为尹锡悦总统27日在首尔龙山总统室办公大楼以80分钟直播形式召开的第11次紧急经济民生会议上发言。【 照片来源:韩总统室摄影记者团】
图为尹锡悦总统27日在首尔龙山总统室办公大楼以80分钟直播形式召开的第11次紧急经济民生会议上发言。【 照片来源:韩总统室摄影记者团】

尹锡悦总统敦促所有部门共同发挥“产业孵化”作用来振兴国家经济。尹锡悦表示,“通过控制物价防止实际工资水平下降、稳定百姓生活,是当前最重要的经济政策”。为此,韩政府计划从明年起,将无住房者和唯一住房持有者在管控地区购房时的房贷比例(LTV)统一放宽为50%,不再根据所购住宅价格设限,并取消在首都圈等投机和投机过热地区购买15亿韩元以上高价住房时禁止使用房贷的限制。此外,韩政府还将在下个月考虑是否取消首都圈和世宗等地的“管控地区”地位。在高利率、高物价、高汇率(韩元贬值)的“三高”浪潮下,2019年底韩政府为遏制飙升的房地产价格而推出的超强贷款限制措施时隔三年终于要恢复正常。

尹锡悦27日在首尔龙山总统室召集20多名相关部门部长和参谋人员举行第11次紧急经济民生会议。在这场80分钟直播的会议上,围绕房地产、芯片、就业、核电、旅游、医疗保健等整体经济发展提出了的中长期发展战略。尹锡悦在会上表示,“我们基本的经济政策方向是,在公正的市场秩序下,通过系统化管理,使企业能够发挥创造性、自律地进行经营活动”,“将制定出缜密的经济刺激方案,使民营企业能够更好地发挥实力。就像通过向运动员提供更好的制服和运动鞋,从而帮助他们在田径比赛中取得更好的成绩一样”。

刺激经济的第一个筹码是“贷款限制分阶段恢复正常”。此举旨在挽救比预期更早遇到“成交悬崖”并陷入寒潮的房地产市场。韩政府将首先取消在管控地区内购房的房贷限制,将房贷比例(LTV)统一放宽到50%,不再与住宅价格挂钩。

当前首尔等投机和投机过热地区的房贷比例被锁定为40%(9亿韩元以上部分限20%)、调整对象地区被锁定为50%(9亿韩元以上部分限30%)。新政策的惠及对象仅限无住宅的刚需族或打算出售原住房购买新住宅的换房族等有实际需要的群体。

售价超15亿韩元的住房也允许贷款 额外取消首都圈的“管控地区”地位

多套住房持有者在管控地区购房仍将按现行规定适用“房贷比例0%”的限制。

在首尔等投机和投机过热地区内购买超过15亿韩元的超高价住宅时从源头上封锁筹资渠道的“禁止贷款“规定也将从明年开始解除。该规定本是文在寅政府在2019年12月为抑制暴涨的房价而颁布的《12·16房地产对策》中的内容。新政策的实施对象仅限于无住宅者和打算出售原住宅换房的唯一住房持有者。

【图表:朴景民 记者】
【图表:朴景民 记者】

韩国金融当局计划在与相关部门协商后制定详细方案,然后修改银行业监督规定,从明年初开始实施新措。金融委员长金周显在当天的紧急经济会议上表示,“此前一直在实施非常强力的贷款限制措施,但如今利率上涨,政策环境发生了变化”,“这(放宽贷款限制)对帮助近期令人严重担忧的房地产市场软着陆和稳定金融市场非常重要”。

市场认为,政府全面放松贷款限制虽然可以减轻一些有实际购房需求者的资金负担,但想要以此激活人们冻结的投资心理,还远远不够。因为即使降低房贷门槛,根据收入水平计算偿还能力的债务偿付比率(DSR)依然会影响人们的“贷款限度”。

这次放宽房贷限制对高收入人群而言,是个好机会。举例来说,假如年收入1亿韩元的借款人A某计划明年在首尔使用年利率4.8%、40年期的浮动利率房贷购买售价14亿韩元的住房,其贷款限额将从原来的4.6亿韩元上升至7亿韩元,增加2.4亿万韩元。因为根据韩国现行规定,在投机地区内购买住宅时,9亿韩元以下部分可适用40%的房贷比例、超过9亿韩元的部分房贷比例限制为20%,而从明年开始,房贷比例将一律放宽到50%,不再与住宅价格挂钩。

但对于年收入不足1亿韩元的借款人来说,贷款额度增加的幅度并不大。因为债务偿付比率的规定仍对贷款额度发挥着限制作用。根据韩国银行圈的模拟结果,假如A某的年收入为7000万韩元,其可贷额度将只有4.97亿韩元,比放宽房贷比例限制之前仅增加3700万韩元;如果其年收入为5000万韩元,放宽限制前后的贷款额度(3.55亿韩元)将不会有任何变化。

韩政府还将在下个月召开居住政策审议委员会,探讨是否解除首都圈和世宗等地的“管控地区”地位。政府在上个月解除了除首都圈和世宗以外地区的“管控地区”地位,在目前保留的“管控地区”中,仍有39处投机过热和60处调整对象地区。因此,人们普遍关注首尔等首都圈地区的“管控地区”地位能否得到解除。参加当天会议的国土交通部长元喜龙表示,“11月份将追加取消部分房地产管控地区”,“很多地方都在等待(解除限制)”。国土交通部还计划在今年年内发布经过改善的重建安全评估方案。

与此同时,在投机过热等地区中签的申购者出售原有房产的期限也将从原来的6个月延长到2年,中期贷款保证的适用范围也将从售价9亿韩元以下的住宅扩大售价12亿韩元以下的住宅。在投机过热地区等地方,唯一住房持有者在中签新房申购资格后处置现有房产的期限从可以入住日后6个月大幅延长到2年。这一规定还可以从当天开始,追溯到处置期限尚未到期的现有中签申购者。预计此举将大大缓解那些因为“交易悬崖”导致原有房产难以出手、从而无法入住新房的实际需求者的压力。

韩国房地产信息平台“房地产R114”调研组组长林炳哲(音)分析称,“对利率大幅上涨和经济萎缩的担忧正导致人们的购房心理萎缩、交易悬崖现象长期化,仅通过放宽房贷限制和允许购买15亿韩元以上住房时申请房贷等,很难立刻期待人们的购房心理恢复”。

廉智贤·韩恩华·玄日勋 记者
译 | 李小敏 校 | 李佳欣 责任编辑 | 刘尚哲 查看其它新闻
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