2021年05月14日 (星期五)
韩“补丁调控”推高房价2020年世宗市房价上涨41%
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韩“补丁调控”推高房价2020年世宗市房价上涨41%
  • 崔眩珠 记者
  • 上传 2021.01.03 15:21
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如果要用一句话概括韩国去年房产市场的情况,那就是“房价vs监管”的对决。每当韩国政府针对房价上涨的地区颁布所谓“打补丁式的调控措施”,则都会导致“按下葫芦浮起瓢”的效果,推动调控地区附近一带的房价上涨。紧跟房价进行调控的“补丁政策”已经扩大到韩国半数地区,被列为重点房价调控地区的城市也从文在寅总统上任之初的37个城市增加到111个,占全韩国226个城市的近一半。

据韩国房地产院的数据显示,去年(2020年)全韩国公寓价格平均上涨6.74%,虽然从2019年年末开始受到集中调控的首尔房价仅上涨0.81%,但其他地区房价的涨幅均大幅增加,京畿道(11.08%)和五大广域市(8.16%)都涨幅明显。

去年房价涨幅最大的世宗市全景。【自由撰稿人 金成太】
去年房价涨幅最大的世宗市全景。【自由撰稿人 金成太】

所有结果都显示,韩政府“打补丁式的调控措施”不仅没能控制住房价,反而成为房价的推手。首尔市原本属于价格洼地的几个地区房价均出现大幅增长,其中九老区涨幅最大,上涨幅度为2.56%;其后依次是江北区(2.05%)、芦原区(2.01%)、冠岳区(1.87%)、东大门区(1.70%)、江西区(1.27%)。

这些地区房价上涨很大程度受到政府针对不同价位房产实施的差别化调控措施影响。以9亿韩元(约合人民币538万元)为界,房产价格低于这一标准和高于这一标准的业主面临的贷款限制和纳税率大相径庭。在首尔等“投资过热地区”购买价格9亿韩元以下的住宅最高可申请40%的住房抵押贷款(LTV40%),税率也相对较低。

因此,为躲避政府的限贷措施,人们纷纷到中低价位住宅聚集的区域买房,导致房产价位低于9亿韩元的多个地区房价上涨。同时,以高价住宅为主的江南地区房价则出现下滑,瑞草区(-1.74%)、江南区(-1.63%)、松坡区(-0.73%)房价均有不同程度下降。

首尔9亿韩元以上的住宅多于6亿韩元以下的住宅

首尔市价格超过9亿韩元的住宅数量已经多于价格低于6亿韩元的住宅。2017年5月文在寅政府上任之初,首尔市价格低于6亿韩元的住宅比例还高达67%,但去年(截至2020年6月末)却只剩下29%,同期价格超过9亿韩元的住宅占比从15%猛增到了39%之多。
 
去年全韩国房价涨幅最大的城市是世宗市(41.99%)。今年7月传出“迁都世宗”的消息后,该城市房价应声暴涨。共同民主党代表李海瓒提议“把首都迁往世宗”,对房价造成了巨大影响。

水原八达区(20.39%)、水原劝善区(19.27%)、龙仁水枝区(18.08%)、龙仁器兴区(17.66%)的房价也都受到首尔市调控政策的影响。去年政府颁布12·16房产政策对首尔市9亿韩元以上住宅限贷之后,这些地区迎来房价大涨,甚至衍生新词“水龙城(指水原、龙仁、城南市)”。因为这些区域紧邻首尔,前往江南地区的交通方便,而且当时很多住宅的价格都不超过9亿韩元。

导致地方大城市公寓房产价格上升的是政府颁布的“6·17房产政策”。当时首都圈大部分区域已被列入监管地区,首尔江南部分地区还被列为“土地交易审批地区”,在这些区域买房不仅受到限贷政策影响,纳税压力增加,政府还加强了对相关区域拆迁重建的管理力度,强化认购限制措施,导致购房需求纷纷转向不受限制的地方城市。大田儒城区(22%)、大田西区(18.40%)、蔚山南区(17.96%)等地房价均出现大幅上升。

韩国房源信息平台Zigbang大数据实验室的咸英真主任表示,“在未受限制或房价涨幅相对较小的地区,人们纷纷产生了‘趁房价再涨之前赶快买房’的心理”,“大量的现金无处投资,只能不断流入房产市场”。

世宗大学房产系教授林载万(音)指出,“若想减少投机性住房交易,需要压缩短期内通过买卖住房获取差价的空间”。

崔眩珠 记者
译 | 李小敏 校 | 李霖 责任编辑 | 芮荣俊 查看其它新闻
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