2021年07月31日 (周六)
【李铉锡专栏】 公共租赁住房质量位置须迎合年轻人
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【李铉锡专栏】 公共租赁住房质量位置须迎合年轻人
  • 中央日报
  • 上传 2020.08.17 17:34
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建国大学房产学系教授兼韩国房产分析学会会长 李铉锡
建国大学房产学系教授兼韩国房产分析学会会长 李铉锡

围绕住宅问题解决方案,韩国的进步和保守政党之间有一个形成共识的政策,那便是扩大公共租赁住宅的供应。虽然每届政府对于公共租赁住宅的叫法不一,有的叫“乐居住宅”、有的叫“幸福住宅”,但在过去30多年里,扩大公共租赁住宅的供应,一直是各届政府不变的政策方向。现任政府也曾多次宣布通过重建等方式扩大市中心住宅供应的方针,并在8月4日公开房产对策,宣布将在首都圈增加127万户住宅供应,承诺将利用果川政府办公楼、泰陵高尔夫球场、龙山修理厂、江南首尔医疗院的用地建造大规模公共租赁住房。

此后,这一政策遭到果川、麻浦、龙山、芦原等地区居民以及执政党地方领导人和相关选区国会议员的集体反对。表面上反对的理由是对于交通、教育等居住环境恶化的担忧;要求建造公园的居民需求;为迎接第四次工业革命要求建立高端办公楼的需求等。但实际上在这些理由背后有着“邻避效应(Not In My Back Yard,担心有害设施建在自家附近)”。

历届政府一向扩大供应的公共租赁住宅被视为邻避设施是个严重的问题。今年韩国政府持有的公共租赁住房比例达到了OECD国家平均8%的水平,政府计划在2025年把政府拥有的住房数量提高到10%,但如果这些公共租赁住房在所在地区不受居民待见,扩大住房供应的政策效果必将大打折扣。

人们对公共租赁住宅的负面认识起源于一味重视数量扩大的政策。早期的公共租赁住宅面积普遍在10坪左右,房型小而密集,整体质量和管理水平与市场认购的商品房存在显著差距。不仅如此,很多公共租赁住宅建在滞洪区、铁路附近等偏远地区,给人一种负面印象。政府曾在民间公寓楼房重建项目中,迫使居民和建筑公司修建公共租赁住宅从而增加供应,也导致了人们对这种住宅的敌意与歧视。

政府应借此机会,把公共租赁住宅政策从量的增长模式转为质的增长模式。政府计划到2025年前建造240万户公共租赁住宅提供给25%的租房家庭。这一目标到底能否达成尚不得而知,但管理质量下降和空置率增加的风险却相对较高。如果不能有效地消除人们对公共租赁住房的负面认识,这些住房政策最终只能“徒有其表”。

政府的当务之急是,如何在可承受的范围内在人们想要的区域建造高质量的住房 。要记得,拥有120多万户公共租赁住房的韩国土地住宅公司每年要承受1万亿韩元的损失。

不仅需要保障住宅质量也要实现住宅位置的多样化。对于贫困人口的住房政策目标是满足最低标准。但对于年轻人和新婚夫妇,在他们想要的地区提供高质量、高服务水平的租赁住宅更为重要,这才是符合时代要求的住房政策。不仅如此,政府应该利用激励措施促使民间资本参与城市重建,从而提高住宅质量,分摊政府压力。

第四次工业革命等高科技产业的成功也离不开高端人才的聚集。以硅谷为代表的旧金山湾区和东伦敦科技城的崛起,都得益于这些城市成功吸引很多年轻人才就地生活、工作和娱乐。

笔者到日本出差时曾向日本民间租赁住宅经营公司“REITs”询问租赁住宅应改建在哪里。对方的回答是,“应该健在很受人们青睐的地区或在距离地铁站3分钟以内的地方”。若想消除人们对公共租赁住宅的负面认识,政府应选择在江南区等备受人们喜爱或者地铁站附近建造高质量的租赁住宅,并加以妥善管理。

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