韩出台6·17拆迁重建房产认购新政出租户被批过度干预市场
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韩出台6·17拆迁重建房产认购新政出租户被批过度干预市场
  • 安章元 崔贤珠 记者
  • 上传 2020.06.19 14:27
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首尔某小区公寓全景。【中央照片库】
首尔某小区公寓全景。【中央照片库】

在韩国准备拆迁重建的首尔江南大峙洞银马小区拥有房产的朴某(53岁,首尔松坡区蚕室洞(得知政府6月17日发布的“房产政策”后备受打击。他在5年前购买了一套该小区房产,计划在小区拆迁后住进新建的住宅楼,但政府发布的政策把他的计划变成了泡沫。
 
韩国政府发布的“6·17政策”规定,只有本人居住超过2年的户主才能获得新建住宅的认购资格。2017年底政府公布租赁住宅登记备案等促进闲置房屋出租的方案后,朴某在2018年上半年前往政府机构登记,申请成为8年期义务租赁房屋。由于拆迁重建还需要很长时间,申请成为租赁住房不仅可以免除综合房地产税,还可以获得转让税和租赁税的减免优惠。在义务租赁期间,房东本人不得入住房屋。因此,如果新建住宅在2026年朴某名下房屋义务租赁期满之前启动认购,朴某就会失去认购资格。他表示,“我只是认真落实了政府的政策,却感觉自己受到了欺骗”。

“6·17政策”被指责过度干预和存在漏洞,引起了广泛争议。政府以抑制投机为借口过度干预市场,导致新政与以往的政府政策自相矛盾,实际效果漏洞百出。

这次颁布的房产新政中,最严厉的措施之一便是大大强化对新建建筑认购资格的规定,新增了以往没有的认购条件。政府规定,房东在拟拆迁小区实际居住年限超过2年,才能获得入住新建公寓的资格,将通过“实际居住”认定的实际需求标准应用到老小区的拆迁重建工作之中。计划拆迁的小区大多是建筑年龄超过30年的老旧小区,人们投资这一小区大多是为了追求拆迁重建的利益,很少有房东真正居住。此外,来自地方城市的外地投资者也喜欢投资计划拆迁的小区。比如本月初刚选定拆迁新址施工公司的瑞草区盘浦洞盘浦3期小区,1600户住宅中,只有20%是房东本人居住。

根据这一新政,小区房东若想获得入住新小区的资格,只能本人搬回来居住一段时间。然而,那些已经把名下住宅登记为义务租赁房屋的房东却无法如此操作。因为根据协议规定,如果房东违反协议,在义务租赁期间本人搬回房屋居住,需要缴纳3000万韩元罚款。
 
根据在韩国国土部登记的租赁房屋数量,在银马小区4424户住宅中,目前共有328户登记为义务租赁房屋,其中234户登记的义务租赁时间为8年,占比70%左右。

无人的实尾岛被列为监管对象,

幸免于难的金浦出现“按下葫芦浮起瓢”的现象,

认购价格上升5000万韩元”

上月通过施工安全评估、正式启动拆迁重建工作的麻浦区城山洞城山市营小区(3710户)也有504户房东登记义务租赁房屋,占比超10%。政府的不合理政策很容易导致租金便宜的拟拆迁小区租赁房屋数量减少,影响到普通居民的住宅福利。银马小区实际使用面积84平方米的一套房屋全租押金只有6亿多韩元,不到周围新建住宅押金的一半。

明知大学不动产系的权大重教授说,“要求户主回到即将拆迁的老房子居住满一定年限,根本不切实际,也违背了政府此前颁布的住房租赁政策”,“必须对政策进行完善补充,避免出现善良的受害者”。国土交通部表示,正在制定相关的完善方案。

政府选择大幅扩大的重点监管地区(需要调控地区、投机过热地区、投机地区)有失公平,也引起了人们的质疑。人们批判,政府的选择完全忽视了市场的现实情况。在相关的法律规定中,明确属于边境地区的杨州市被列为需要调控地区,而没有被列为重点监管对象的金浦和坡州新都市已经建起了大规模住宅区。目前金浦建成了汉江新城、杰浦与香山新区等二期新都市,坡州也建成了云亭新城、金村新区等新都市。在金浦和坡州地区,监管范围之外的需求大幅上涨。17日的新政一出,这些地方新建住房的认购权售价上涨了3000万-5000万韩元。

仁川西区黔丹新都市的居民则向青瓦台发起了国民情愿。拥有黔丹新都市公寓认购权的金某(48岁)说,“现在整片地方还空空如也,无人入住,就被划为投机过热重点监管地区,令人难以理解”。社交网络(SNS)上也不断有人发消息嘲讽政府无缘无故将仁川的无人岛实尾岛列为需要调控的重点监管地区。

建国大学不动产研究生院的(李徐福)教授表示,“如果在选择重点监管地区时不能兼顾公平,政府政策就会丧失民众信任,无法取得应有效果”。

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