7月5日（当地时间），美国信用评级机构穆迪（Moody's）警告称：“中国商业银行们的不良资产存在风险。”这与上个月纽约大学教授“末日博士”鲁比尼（Nouriel Roubini）的“perfect storm”主张相契合，增加人们对中国经济的忧虑。鲁比尼警告称“2013年全球经济将有可能遭遇perfect storm”。鲁比尼的“perfect storm”是指欧洲债务重组、美国财政危机与中国经济硬着陆将形成一股强劲的风暴席卷全球经济。很多专家预测：“在这三大因素之中，中国经济硬着陆将带来最大的冲击。将以中国房地产市场的崩溃作为开端。” 最近中国的房价开始有下跌的征兆。《华尔街日报（WSJ）》指出：“这可能象征着泡沫的破碎。”主张房价是“房价下跌→不良贷款→信贷紧缩→企业倒闭·家庭破产→经济硬着陆”这条链子的第一个环节。中国经济果真会重蹈西方金融危机的覆辙吗？让我们来查点一下作为导火线的房地产市场。

上海市中心古北有一处名为国际花园的公寓，这是富人与外国人居住的高级住宅区。据当地房产中介介绍，最近该公寓的市价约为每平方米6万元人民币（约1000万韩元），相当于每坪3300万韩元。这比首尔江南中等水平的公寓还要贵。然而，该公寓在2008年末时只需每平方米2万8000元人民币。2009年开始，房价开始暴涨，到2009年末上涨到5万元人民币，2010年末达到了5万8000元人民币。在两年半的时间里，上涨了约115%。上海房地产LAND社长金炯术（音）称：“要价是高，但实际交易并不乐观。”他还说：“自今年年初发布了房地产政策之后，处处都要看行情行事。随着2009年开始的房地产投机风潮的兴起，浦东不少公寓要价达到了每坪5000万韩元。”

古北国际花园反映了中国房地产市场的走势。北京、上海、广州等主要城市的住宅均价自2008年以后上涨了100%左右。总体的趋势可以概括为“2009年暴涨、2010年激涨、2011年坚挺”。

房地产价格的暴涨是经济刺激政策带来的后续效应。中国政府为了克服世界经济危机，于2008年11月出台了4万亿人民币的经济刺激方案。同时，银行窗口遍地开放。仅2009年和2010年就分别有9万6000亿人民币和7万5000亿人民币的新增贷款贷出，是历年规模的3~4倍。这些钱流入的地方便是房地产市场。2009年房价开始暴涨也是理所当然的事情。新加坡大学房地产研究所所长邓永恒在接受《华尔街日报》采访时表示：“财政资金聚集在铁路、机场等社会间接资本（SOC）建设中，银行资金则集中在房地产市场里。尤其是企业们纷纷大举进军房地产市场。”


投机商人加剧了这一趋势。去年首次出售住宅的约85%在6各月之内更换了主人，这充分说明了这一点。在投机商人活动的夹缝市场内，给了“房地产不败神话”生存空间。

有着燃眉之急的中国政府是从去年开始急急忙忙熄火的。虽然2010年4月国务院出台了包含10项的房地产安全政策（新国十条），但房产市场却毫无改变的趋势。随后，国务院又于今年1月份发布了强化该政策的新国八条，规定了对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求等内容。上海的金炯术社长提到的正是这一对策。

从表面上看，该政策还是成功的。据国家统计局调查显示，5月份全国70个主要城市中房价下跌或无变化的城市达20个。北京、上海、广州等大城市的上涨幅度也有显著减缓。国家统计局称，第三、第四季度的住宅价格将呈现缓和下降的趋势。但如果深入考察，情况并非如此。沿海城市的上涨率虽有减缓，但是内陆城市依然在增长。南昌市房价同比增长了7.1%，石家庄、沈阳的上涨率也直逼7%。投机风潮从沿海城市转移到了内陆城市，这是典型的气球效应。房地产价格是否真的已经进入下跌趋势，还需静观其变。

西方一部分人提出的“中国房地产引发的世界经济危机论”不绝于耳正是出于这个原因。UBS经济学家汪涛最近在接受《华尔街日报》的采访中预测：“房地产价格在经历今后3~5年的激涨之后，泡沫最终将会破碎。”他补充道：“中国的国内生产总值（GDP）约50%与房地产产业相关，一旦泡沫破碎将给中国经济带来致命打击。”事实上，在住宅价格暴跌的2008年，上海、北京、深圳等许多房地产开发商的破产曾给经济带来了巨大的负担。

著名中国经济专家、彼得森（Peterson）研究所高级研究员罗迪（Nicholas Lardy）担心投资过剩。他表示：“截至2010年，GDP在住宅领域的投资额比率为9%，是2006年的两倍。上调利率、对房地产交易的利差进行征税等措施可能导致投资过剩产生的泡沫的破碎。”这意味着房地产市场的急剧萎缩会给整个经济带来很大冲击。

于此，相反的论调也不再少数。中国房地产专家们大多反驳称这是“无稽之谈”。理由是政府至今为止还掌握着控制市场的能力。信达证券的分析师陈嘉禾表示：“中国的银行贷款结构并不像西方那样复杂，市场也是以住宅为主的单纯结构。房地产价格虽然可能会有一定程度的下跌，但是政府有充分的能力加以控制。在政府掌控金融的状况下，担心房地产导致的危机是杞人忧天。”

中国经济专家关注的却是其他地方，那就是地方政府像雪球般越滚越大的债务。对于3327个省、市、县级地方政府来说，土地（国有土地）是最大的财政收入源头。地方政府还以房地产交易税、房地产开发税等名目收钱。 韩令国（音）推算：“住宅价格的约70%都是地方政府的份儿 。”问题在于，这些地方政府的负债状况很严重。截至去年年末，负债约为10万7000亿人民币，将近GDP的1/4。中国媒体称，约40%的地方政府需要卖地以偿还债款，他们没有理由会对房价下跌拍手称好。中国房地产协会副主任冯仑分析称：“政府的房地产政策一方面遏制房价的暴涨，另一方面也在阻止房价的暴跌。从这个角度来看，今年主要城市的房价下跌趋势应被看做是积极的现象。”他自信地说：“中国政府无论动用怎样的手段，都会阻止房地产市场的硬着陆。”这意味着国务院不得不考虑地方政府的财政状况。

作为世界第二经济大国的中国，其房地产问题现在已经超出中国，成为世界经济的重大威胁因素。这也是关于中国房地产市场泡沫争论愈演愈烈的原因。到底是不是泡沫，是不是经济硬着陆，现在还不得而知。但有一点是可以肯定的，如果是泡沫，那总有一天会破碎的。就像日本和美国当年那样。