2024年03月30日 (周六)
韩国土交通部2023年工作计划 首都圈房产转售限制期限将从10年放宽至3年
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韩国土交通部2023年工作计划 首都圈房产转售限制期限将从10年放宽至3年
  • 金永珠·黄义荣·郭宰旻 记者
  • 上传 2023.01.04 12:34
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管制地区、分期付款贷款、预售价上限制、转售限制等文在寅政府时期大力加强的房地产监管措施将被大举松绑。位于地方的不超100万平方米的限制开发区域(绿化区,green belt)解除权限将下放地方自治团体,而且用于推进国家战略项目的绿化区解除情况将不计入总量限制之内,这是考虑到房地产市场导致经济衰退的可能性越来越大而采取的措施。

图为3日,韩国国土交通部长元喜龙(左)在政府首尔办公大楼新闻发布会室结束新年国土交通部工作汇报后,正在召开吹风会。【照片来源:韩联社】
图为3日,韩国国土交通部长元喜龙(左)在政府首尔办公大楼新闻发布会室结束新年国土交通部工作汇报后,正在召开吹风会。【照片来源:韩联社】

3日,韩国土交通部向尹锡悦总统汇报了包含上述内容的2023年工作计划。尹锡悦当场表示,为避免房地产市场出现硬着陆迹象,“要果断并速度地解除需求侧限制”。

首先,韩政府将全面取消投机过热地区和投机地区等管制区域地位,但江南三个区和龙山区除外。管制区域是2017年文在寅政府通过“8.2房地产对策”正式引入的,新规将从官方消息刊登完毕的5日零时起生效。

此外,不论预售价如何,购房者都可申请由住宅城市担保公社(HUG)等国营企业作保的分期付款贷款。此前,购买价格超12亿韩元的住房无法申请分期付款贷款。规定每人只能贷款5亿韩元的人均分期付款贷款限度和要求申购成功的单套住房业主处理现有房产的义务(首都圈和广域市须在两年内处理)也将被取消。

适用住房预售价上限制的对象范围也被缩小。目前,适用预售价上限制的地区是首尔18个区的309个洞和京畿道果川、河南、光明市的13个洞,而新规中只将江南3区和龙山区划定为预售价上限制的适用对象。对于适用预售价上限制的住房,其限制转售的期限也被大幅缩减。目前,韩国首都圈公寓住房根据是否适用预售价上限制和市价等情况,被限制转售的期限最长可达10年。而根据新规,公共宅地和管制地区(首尔江南3个区和龙山区)限制转售的期限为3年,过密管控区域的期限为1年,非首都圈的情况则将缩短至6个月至1年不等。

以首尔江东奥林匹克公园FOREON园区(遁村住宅公社)为例,若按现行规定,8年(投机过热地区)内不允许进行转售,但适用修订案后,限制转售的期限将缩短为1年(过密管控区域)。韩国国土交通部住宅政策科长成浩哲(音)表示,“若在本月签约,明年1月就可以转售”。韩国国土交通部计划在今年3月之前修改《住宅法施行令》,并决定对于在修改之前购房的情况,予以追溯适用。

韩国房地产信息平台“房地产R114”调研组长尹智海(音)表示,“对于限制转售,是否允许追溯适用备受关注”,“如此一来,去年出售的公寓住房大部分都将会得到优惠”。

韩政府还将取消首都圈适用预售价上限制的住房的实际居住义务。至此,遁村住宅公社现有的两年实际居住义务将被取消,同期出售的首尔江北圈住宅小区“城北区长位Radiant园区也是如此。

韩国房地产开发协会(KODA)会长金胜培(音)表示,“自去年起,政府就宣称将放宽房地产限制,首尔地区就是其标杆”,“虽部分地区被排除在外,但从为首尔松绑这一点可以看到政府要阻止房地产市场硬着陆的决心”。金胜培还表示,“取消预售价上限制,对以小区重建等为主的供应侧也会产生积极影响”。

为帮助正经历流动性危机的住宅建设行业,韩政府将投放15万亿韩元。HUG介绍称,此举作为政府“房地产市场问题应对方案”的后续措施,将通过改善项目融资(PF)担保制度提供10万亿韩元,并对竣工前未出售的开发商新设未出售贷款担保,支援5万亿韩元。修改后的制度已自2日起开始实施。

HUG将对项目融资(PF)担保的审核方式和利率要求等进行调整,以实现快速的项目融资担保。以往,所有担保审查必须得到总公司的批准,但今后将根据审查等级划分审批权,缩短审查时间。该担保是通过与金融机关签订协议,在可转让定期存单(CD)利率的基础上,加上年均1.5个百分点的贷款利率而算出的。取而代之的是,房地产开发商和金融机关可以自行商议贷款利率。

此外,韩政府还将引入用于偿还已实行的项目融资贷款的“项目融资担保”,这是考虑到近期短期资金市场流通性偏紧,住宅行业的PF-ABCP(资产支持商业票据)可转债发行难度较大。

未满100万平方米的绿化区解除权限将下放地方自治团体

【图表:朴景民 记者】
【图表:朴景民 记者】

韩政府还将对绿化区限制“动大刀”。改善绿化区限制的核心内容是,上半年将非首都圈地方自治团体的绿化区解除权限扩大三倍以上,从“30万平方米及以下”扩大到“100万平方米及以下”,其规模仅次于京畿道高阳市纸纽地区(118万平方米)。这是自朴槿惠政府执政时期的2015年5月以来时隔7年零8个月再次放宽绿化区限制。其宗旨是,在地方的绿化区限制阻碍城市开发的情况下,通过此举来提高地区自律性,实现均衡发展。韩国国土交通部长元喜龙表示,“将果断解除绿化区限制,开启可在实际生活中感受到的地方发展时代”。

此前,超30万平方米的绿化区要经过国土交通部中央城市规划委员会审议后,由国土交通部长来决定是否批准,但今后决策权将交予相关地方自治团体。在绿化区总量限制中还加入了例外条款。在地区推进半导体、军工、核电产业等国家重点战略项目时,不计入绿化区总量限制之内。因此,各种产业园区和住宅小区等地方自治团体推进的地区开发项目有望获得新动力。

韩国国土交通部计划全面管理绿化区内的环境优良地区,并在解除时强化公营机构开发条件。国土交通部绿色城市科长朴正浩(音)表示,“就算地方自治团体的权限扩大,也要经过与国土交通部等事前协商的程序,因此绿化区解除权限不会被随意滥用”。

也有分析认为,该措施的效果很难立即显现。目前韩国房地产市场出现严重的交易断崖现象,在很大程度上是受到美国上调基准利率等外部因素的影响。大韩建设政策研究院研究委员李殷衡表示,“高利率冲击非常强烈,虽难以立即产生显著效果,但有助于缩小房价跌幅,引导房地产市场实现软着陆”。

金永珠·黄义荣·郭宰旻 记者
译 | 青超 校 | 李佳欣 责编 | 刘尚哲 查看其它新闻
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