2022年06月26日 (周日)
IMF警告全球房价最多可下跌22%首尔房价首次下滑
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IMF警告全球房价最多可下跌22%首尔房价首次下滑
  • 金源(音)记者
  • 上传 2022.02.10 17:56
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韩国首都圈公寓价格在经过连续2年零4个月的暴涨后逐渐放缓,图为首尔某公寓。【照片来源:韩联社】
韩国首都圈公寓价格在经过连续2年零4个月的暴涨后逐渐放缓,图为首尔某公寓。【照片来源:韩联社】

韩国央行自去年8月以后三次上调基准利率(0.50→1.25%),此后房地产市场迅速萎缩。"房价处在高点"的购房心理加上强有力的贷款限制导致韩国出现了从未有过的交易断崖现象。据韩国国土交通部透露,去年12月全国住房交易是2008年以来的最低值。随着待售楼盘的堆积和偶尔的急售楼盘的交易,房价也转为下降趋势。上周首都圈公寓价格上涨率为-0.02%,是自2019年7月以后时隔2年4个月首次下跌。
 

房价出现趋势性下跌
东挪西凑的买房族面对不断上涨的利息叹气

韩政府称最近房价进入了"趋势性下降"阶段,也就是说,去年年末以后,房价上涨的动力开始停滞。特别是曾作为购房主力的20~40岁年轻人失去了购买动力。不断上涨的利率和DSR(总负债本息偿还比率)的实行导致筹措资金愈发困难,而同时利息负担也不容忽视。据韩国开发研究院(KDI)最近发行的报告显示,去年10~11月新家庭贷款的固定利率贷款比重为19.2%,利率越高,利息负担就越重。

这一现象并不仅仅是韩国独有。最近有评价称,全球房价已经到了顶端。新冠肺炎大流行的背景下,世界各国由于担心经济萎缩而维持了低利率基调。丰富的流动性加上居家办公的增加等导致居住需求暴增。而由于住房供给不足,世界各国的房价暴涨。经济合作与发展组织(OECD)表示,"去年第三季度,各成员国的住房价格平均上涨了13.1%"。

据英国房地产信息企业Night Frank去年12月公开的"全球住房价格指数(Global House Price Index)"显示,以去年第三季度为准,调查对象56个主要国家中有54个国家的房价上涨,平均上涨率(以名录为准)为9.4%。但是考虑到物价上涨率的实际上升率,韩国最高,为23.9%。瑞典(17.8%)、新西兰(17.0%)、土耳其(15.9%)紧随其后,美国的房价也在1年内上涨了13.3%。据美国房地产经纪人协会(NAR)透露,美国现有住房的中位价为34.69万美元(约4.16亿韩元),创下了历史最高价格。

房价暴涨,通胀压力下加息

但是随着世界经济恢复趋势和通货膨胀压力持续,各国央行都在推进货币政策正常化,因此住房市场有望进入稳定趋势。去年6月,在彭博社评价的房价泡沫排名中,新西兰政府为了稳定房地产市场,在去年10月和11月两次上调了0.25%的基准利率。新西兰中央银行表示,"考虑到通胀压力、房价上涨趋势、历史最低的失业率等因素,决定上调利率"。

美联储(Fed)提前上调标准利率的可能性增大,随着住房担保贷款利率的上升,美国和加拿大等住房市场的交易减少,价格上涨趋势有所放缓。美国去年12月的现有住房买卖成交量比1年前减少了7.1%。美国国策抵押贷款担保机构房利美上月以1000名美国人为对象进行的问卷调查中,认为"此时是买房好时期"的比率为25%,达到了历史最低。国际货币基金组织(IMF)在去年10月的半年金融稳定报告中警告称,"房价下行的危险相当大","如果这种危险成为现实,发达国家和新兴国家房价将分别下降14%和22%"。

住房城市金融研究院研究委员金成宇(音)预测,"由于3月份美国基准利率有可能上调,韩国的货币政策也将出现同步化现象","今后由于韩国央行追加上调基准利率和政府的新住房供应、金融当局的家庭贷款管理政策等,住房市场的稳定趋势将会加速"。KDI最近以812名房地产市场专家为对象进行的“今年房价展望”问卷调查中,有51.3%的受访者预测房价会下降。 

部分人认为,以韩国国内情况来看,首尔住房供应困难依然存在,因此3月总统选举以后,随着政策的变化,困难氛围有可能发生变化。建国大学房地产研究生院兼任教授朴合秀(音)表示,"最近几年住房市场前弱后强的趋势,在5月以后逐将渐呈现出反转的模式","以3月大选、5月新政府上台为起点,预计房地产市场的方向将被重新设定"。 

金源(音)记者
译 | 亓立男 校 | 李霖 责任编辑 | 刘尚哲 查看其它新闻
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