2021年10月28日 (周四)
“两三年内房价将暴跌”?韩政府时隔15年再发房价高点警告
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“两三年内房价将暴跌”?韩政府时隔15年再发房价高点警告
  • 安章元 记者
  • 上传 2021.08.17 16:23
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2008年金融危机前房价急剧上涨时,韩国政府就曾发布市场“过热”警告。照片中是首尔的住宅楼。【照片来源:韩联社】
2008年金融危机前房价急剧上涨时,韩国政府就曾发布市场“过热”警告。照片中是首尔的住宅楼。【照片来源:韩联社】

“对房价持续上升的强烈期待催生了大量需求,但从各种统计结果来看,这种泡沫很难长期持续。”——韩国某副总理

“将对扭曲发布虚假房价扰乱市场的行为进行严惩,房价将会在2~3年内出现下降。”——韩国某部长

副总理、部长接连就高价位购入房产做出警告

这些话听上去很熟悉,但说出它们的并不是现任经济副总理兼企划财政部部长洪楠基和国土部部长卢炯旭,而是在15年前的2006年5月时任副总理兼财政经济部(现在的企划财政部)部长的韩德洙和建设交通部(现在的国土交通部)部长秋秉直。他们说的话与洪副总理和卢部长最近说的话如出一辙。

韩国政府从今年6月开始唱衰房价。洪副总理6月初表示,“首尔房价已经接近2008年世界金融危机调整期之前的高点”。他在7月28日面向国民发表谈话,表示对房价上升的期待、非法和擦边球交易、扰乱市场的行为是导致房价上升的三大元凶,提出房价进入调整期(下降)的可能性。

卢部长在此前的7月11日参加电视节目时表示,“现在非要购买住房的话,2~3年后可能会很难出手”。

与2006年指定“泡沫七区”的做法一脉相承

2006年韩副总理等人的言论发表于当时青瓦台指定“泡沫七区”之后。青瓦台当时把江南、瑞草、松坡等七个房价暴涨的区域指定为“泡沫七区”,称“下半年房价就会正式出现下跌”。

房价涨幅创19年来之最。
房价涨幅创19年来之最。

现任政府作出这一警告,是因为当前房价涨幅创下了近20年来的最高纪录。根据国民银行的数据显示,以7月份为准,今年全国和首尔地区的住房价格分别比去年同期上涨19%,创下2002年(涨幅分别为23.1%、30.8%)之后19年来的最高纪录。

与2006年一样,政府意图对房价作出“高点”警告,认为房价已经像头顶的高帽子一样虚而不实,存在下降风险,呼吁大家不要购买。

2006年泡沫风波过后,正如当时秋部长所说的“两至三年内下降”预言,房价在2008年8月触顶后开始下降,江南地区则从2007年就开始表现出下降趋势。
 
韩国经济副总理洪楠基在上月发布对国民谈话时表示,“房产市场一旦开始调整,出现价格回降的现象,降幅可能会远超市场预测”。对于房价已达“峰值”的判断,专家们也没有任何异议。

不过,当前的房价保持着前所未有的长期上涨趋势。首尔房价已经从2014年开始连续8年上涨。1997年的外汇危机逐渐解除后,房价曾在2000年代初期和中期连续五年上涨,之后涨势停止。而现在首尔房价已经在过去七年上涨69%,是同期物价上涨率(8%)的八倍、经济增长率(17%)的三倍以上。
 
在首尔,一户中等收入水平的家庭若要购买一套中等价位的住宅,需要不吃不喝攒下18年的收入,房价收入比达到17.8,远高于2008年金融危机之前的水平(12),创下历史新高。

不过,现在断言泡沫即将破裂还为时过早。泡沫破裂的诱因是需求减少,而目前并无相关迹象。而且,当前市场中尚未售出的新房数量(1.6万户)处于历史最低水平。

虽然房贷规模激增,导致家庭负债的压力增加,但与收入和房价相比,这一问题并不严重。家庭贷款的增速虽然快于收入增速,但由于利率下降,需偿还利息金额在收入中所占比例反而有所减少。

当前的市场还远未达到高点甚至峰值水平,最多只是到了“肩膀”或相对较高的位置。如果拿交通信号灯来比喻,现在充其量只是亮起了黄灯,还不到亮红灯的程度。而且,信号灯在黄灯闪过后一定会出现红灯,而在经济领域,黄灯过后还可能出现绿灯。

扩大供应应成为稳定房价的优先课题

关键是扩大住宅供应。政府在此问题上表现得颇有信心。洪副总理表示,“未来十年首都圈(每年)会增加31万户左右的住宅供应,鉴于一期新城的住宅数量为29万户,相当于每年增加一个一起新城的供应量”。

但我们需要认识到,真正起到稳定房价作用的不是“计划阶段”的一期新城,而是建成后的入住。1989年4月政府公布一期新城的开发计划,并从当年11月开始从盆唐地区开放认购,当时房价不降反涨,直到1991年新城建成竣工开始交付入住,房价才稳定下来。

而且,住宅供应速度并不像政府口中说得那么迅速。从今年开始,至少在未来两三年内,首尔地区的住宅供应量反而还会减少。即使从政府推算的数据来看,今年首尔拟交房的住宅户数也只有4.1万户,比去年(5.07万户)减少1.6万户(28%),今年上半年动工开建、计划未来两至三年交付的住宅户数更是只有1.2万户,比过去五年的平均量减少30%。

应加快解除不符合市场原理的限制政策

想要扩大民间住宅供应,就需要放宽交易限制,但政府已经被“稳定房价”的政策束缚手脚。卢炯旭部长和首尔市长吴世勋今年6月见面商讨在住宅政策上加强合作的问题,两人握手表示“将把稳定房产市场放在最优先位置”。

开发公共住宅等国家主导的住宅供应方案因为遭到当地居民和地方政府对新建公租房政策的反对而处处碰壁,这就是房价不理会政府的警告持续快速飙升的原因所在。在这种情况下,政府还坚持认为只要处理好“三个元凶”,房价就可以恢复稳定吗?

安章元 记者
译 | 桔子 校 | 李霖 责任编辑 | 刘尚哲 查看其它新闻
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