2021年04月18日 (周日)
韩楼市调控“深水炸弹”显现,挂牌价与持有税纷纷暴涨
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韩楼市调控“深水炸弹”显现,挂牌价与持有税纷纷暴涨
  • 金源 记者
  • 上传 2021.03.16 11:01
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韩国楼市调控投下的“房产持有税”这枚深水炸弹的效果已逐渐浮出水面。今年韩国多户住宅的挂牌价格上涨近20%,系14年来最高涨幅,而在首都圈拥有多套高价房产的业主需要缴纳的持有税预计将增加两倍以上。

韩政府每年按照1月1日的价格标准确定的房地产挂牌价格是计算财产税和综合房产税等房产持有税的标准。韩政府宣布,“按照去年年底的市场行情价和估价率(挂牌价格与市场行情价的比例),计算出了今年的房产挂牌价格”。

今年的挂牌价格估价率按70.2%计算,去年的69%上调1.2个百分点。但由于去年住宅价格大幅上升,挂牌价格的实际上升幅度远超过估价率的上调比例。

尤其是持有多套房产的业主纳税压力将大幅增加。从今年6月份开始,持有三套及以上房产的业主(在调控地区持有2套及以上房产业主)的综合房产税税率将从0.6%~3.2%上调到1.2%~6.0%。根据韩国国土部公布的挂牌价格上升情况,在江南区D小区(76平方米)和E小区(114平方米)各持有一套房产的两套房业主需要缴纳的持有税将上升141.9%(从500万韩元上升至1209万韩元)。

《中央日报》委托Onse税务集团的梁京燮(音)税务师进行分析的结果也非常类似。针对在首尔地区主要住宅小区拥有多套房产的业主持有税变化情况进行模拟后得出,在瑞草区盘浦洞Acro River Park小区(实用面积84.97平方米)和江南区大峙洞银马小区(84.43平方米)各拥有一套房产的两套房业主需要缴纳的房产持有税将上升120.8%(5323万韩元→1.1754亿韩元)。这是在房产业主年龄不满60周岁、在去年1月1日购得住宅的条件下计算得出的结果。

多户住宅挂牌价格浮动率。图表=金贤瑞(音)
多户住宅挂牌价格浮动率。图表=金贤瑞(音)

去年在韩国住房价格涨幅高于江南地区的江北地区持有多套房的产业主需要承担的持有税增幅更高。在麻浦区阿岘洞麻浦莱美安Prugio小区(实用面积84.89平方米)和芦原区中溪洞清区三期小区(实用面积84.77平方米)拥有两套房产的业主需要缴纳的房产持有税将从1148万韩元增加到3543万韩元,增加两倍。

房产价格超过9亿韩元的高价单套房业主面临的纳税压力也将大增。挂牌价格超过9亿韩元的单套房业主同样属于加重征收综合房产税的对象,此类业主占全国的3.7%,共有52.4620万户。
 

持有多套房产的业主持有税压力大增
麻浦、芦原区两套房业主纳税金额从1148万韩元增至3543万韩元

而一户一房的单套房综合房产税征收对象也从2019年的21.8124万户增加到去年的30.9361万户,今年还将大幅增加。仅首尔就有41.3万套房产进入纳税范围,占16%。就拿首尔江北地区典型的住宅小区麻浦区阿岘洞麻浦莱美安Prugio小区(实用面积84.89平方米,以中层为准)来说,该小区住宅的挂牌价格(12.348亿韩元)预计将比去年上升14%左右,持有税预计将上升52%,从247万韩元增加到376万韩元。

首尔各区多户住宅挂牌价格的上升率。图表=金贤瑞(音)
首尔各区多户住宅挂牌价格的上升率。图表=金贤瑞(音)

对于超高价格的住宅来说,不少住房的房产持有税甚至超过了1亿韩元。新韩银行房产投资咨询中心的禹炳卓(音)组长分析称,今年韩国售价最高的多户住宅(挂牌价格163.2亿韩元)——江南区清潭洞The Pent House小区(实用面积407.71平方米)的房产持有税预计将达4.0953亿韩元。首尔外围地区房产业业主承担的财产税也将大幅上升。芦原区今年的房产挂牌价格比去年上升34.66%,在首尔各区中增幅最大。芦原区中溪洞清区三期住宅(实用面积84.77平方米)去年年末的市场价(KB房产公司)为12.45亿韩元,据此计算,今年该小区住宅的挂牌价格将比去年上升47.6%,从5.85亿韩元上升到8.6316亿韩元,业主需要承担的财产税也从77万韩元上升到101万韩元,上升30%左右。

持有税的大幅增加,是否真的会刺激业主紧急卖房以规避持有房产的压力也备受市场关注。KB国民银行首席房产专业委员朴合秀(音)表示,“挂牌价格发布后,多套房产业主需要负担的持有税已经上升到极点”,“是出售,还是继续持有房产,想必大家都在反复掂量”。

尤其是,暂缓重征房产转让税的规定将在5月底失效,期间是否会有大量多套房业主抓紧卖房,将直接决定市场走向。当前的转让税基本税率为6%~45%,在调控地区拥有2套房产的业主转让税率在此基础上上调10个百分点,拥有3套及以上房产的业主上调20个百分点。但从6月份开始,多套房业主的转让税率上限将从55%~65%(含地方所得税)上调到65%~75%。

但也有人认为,“房产税大涨是预料中的事情,不会给市场造成大的影响”。房产114的首席研究员林秉哲(音)表示,“暂缓重征转让税的规定将在两个月后失效,多套房业主即使把房子挂出来,也很难卖出去”,“LH员工投机风波四起,人们对2·4住房供应对策的期待感降低,刚需族可能会转向购买二手房,而不是等待认购新房”。

金源 记者
译 | 李小敏 查看其它新闻
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