2021年04月11日 (周日)
LH事件爆发的背后:神秘的新城开发刺激投机心理,40多年不变的开发套路酿成LH事件
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LH事件爆发的背后:神秘的新城开发刺激投机心理,40多年不变的开发套路酿成LH事件
  • 安壮元 记者
  • 上传 2021.03.12 21:19
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韩国90年代初期上马的最具有代表性的一期新城开发区项目——京畿道城南市盆唐。2000万平方米的空旷原野经过政府的征用和补偿,变成了拥有10万户左右住宅的大规模住宅小区。【中央图片库】
韩国90年代初期上马的最具有代表性的一期新城开发区项目——京畿道城南市盆唐。2000万平方米的空旷原野经过政府的征用和补偿,变成了拥有10万户左右住宅的大规模住宅小区。【中央图片库】

“必须严惩不贷”。韩国政府和政界人士要求严惩涉入光明始兴新城开发区地产投机事件的韩国土地住宅公社(LH)员工的声浪已经开始一浪高过一浪。 
 
韩国总统文在寅3月4日下达指示,要求彻底查清该事件的来龙去脉;韩国副总理兼企划财政部长洪楠基7日也表示“将采取零容忍的方式处理”。 
 
韩国朝野议员争先恐后地向国会提交了加强监督和处罚的法案。韩国现行法律规定,韩国承建公共住宅项目的单位及国土部、中央行政机关有关部门、地方政府有关部门等及劳务单位的工作人员若将工作过程中接触到的信息提供或透露于其他人(为选定开发区或建议指定开发地区等目的除外),将被处以5年以下有期徒刑或5000万韩元以下的罚款。 

违者处以五倍以上罚款,没收或追缴非法利益

在近期提交的法案内容中,包括要求将信息泄露处罚对象范围将扩大到在、或曾在相关机关或企业工作的人员以及获得重要保密信息的人;要求LH社长对全体员工及公司高层的住宅、土地交易情况每年进行1次定期调查并公开;如果把信息用于其他目的或提供及泄露于其他人,将被处以1年以上的有期徒刑,并被处以非法收入3~5倍的罚款。而且,违规者将被同时处以有期徒刑和罚款,其投机所获收益也将被没收或追缴。  

补偿
补偿

从处罚的力度来看可以说已是非常严厉,但能否成为治本之策?都说这次LH事件就是“把鱼儿交给小猫看管”。那么放着鱼不管,光靠吓唬小猫,难道它就不会跳上案板了吗?  
 
其实,充满“神秘感”的新城开发计划发布方式才是让“鱼腥味”愈发浓厚的催化剂。很多土地原本很难卖出去,即使卖出去也卖不上价,但一旦被选定为开发区,那这块土地就会变成“彩票”。即使政府的补偿金额根据鉴定评价标准而定,且可能会稍微低于行情价,但与被划为开发区之前的价格相比,这些补偿金仍然是一笔巨款。截至去年年底,京畿道和始兴市的地价与2015年底相比分别上涨了20%和18%。而同期光明始兴新城开发候选地内土地价格则上涨了约2倍,为38%(以公示地价为准)。

批前公示之前项目内容必须保密

新城开发区候选地在政府公布及向当地居民进行批前公示之前必须保密。法律上也明确规定,“在听取居民意见的批前公示之前,相关部门必须采取必要措施,防止相关信息泄露”。
 
虽然批前公示前不公开相关信息的措施目的在于防止投机行为,但这些“神秘”的措施反而助长了投机心理。因为只要被选定为新城开发区,就可以实现“一夜暴富”。这就是为什么国家越保密、人们越想窥探究竟的原因。 
 
我们应该改变发布国土规划计划的方式,公开透明地按计划开发住宅用地,而不是神秘兮兮地保密后某一天突然公布“中奖”地区。比起“神秘主义”,“公开主义”的方式更有助于消除投机心理。  
 
京畿大学教授金真有(音)指出,“某一天突然公布新城开发区的方式,必然会促使人们想提前获得内部信息”,“有必要通过国土规划或城市规划等工作对住宅用地进行长期规划”。
 
韩全国开发区信息提供平台Gzone总裁申泰秀(音)表示,“应该选定多处候选地,然后通过土地交易许可制度等法律手段事前防止投机行为”。 
 
另外,土地补偿制度也有待改善。关键是提高土地补偿的门槛,筛除外地人的投机行为。按照现行规定,在批前公示日之前拥有土地的人都是政府提供补偿的对象。也就是说,在批前公示前一天购买土地的人也可以获得政府补偿。 

补偿
补偿

因为在批前公示日之后的开发区指定日才是土地补偿标准的时点,所以在此期间地价可能还会进一步上涨。三期新城京畿道河南校山地区在向居民进行批前公示10个月以后才进行开发区指定。向校山居民进行批前公示的日期为2018年12月19日,开发区指定日期则为2019年10月15日。  

外地人士除了持有土地超过1亿韩元以上的差额可以获得债券补偿之外,在补偿方面与当地居民没有太大的差异。  
 
征地开发住宅用地一向是住宅供给的“功臣” 

此次LH事件将新城开发等住宅用地开发推上了风口浪尖。如果干脆把鱼儿拿掉,再改变一下烹调方法,那小猫就无法偷吃鱼了。
  
其实,通过公共机关的征用和补偿的住宅用地开发一直是住宅供给的最大“功臣”。1980年末,韩国前总统全斗焕军政府的国家保卫立法会议正式制定和推进《住宅用地开发促进法》。该法案的宗旨是“解决城市地区的住房难,以低廉的价格开发和供应住宅用地”。也就是说,从一开始就在首尔以外的地方找到了解决首尔住房难的方案。 
 
据韩国国土部透露,从1981年到去年底为止,已竣工的住宅区有700多处,总面积达5.85亿平方米。这相当于已经建造了29个一期新城京畿道城南市盆唐新城市(2000万平方米)。已建户数为400万户,这相当于2019年住宅总数1600万户的四分之一。
  
但这种开发方式会导致投机炒作之风盛行,而且需要投入大量开发费用。再加上,因解除限制开发区域(绿化带)而会引发破坏环境的争议,所以不少人要求废除现行的住宅用地开发方案。

资料:韩国国土部
资料:韩国国土部

弘益大学建筑学教授刘贤俊6日做客电视节目时说的话引起了不少专家的共鸣。他表示,“韩国已经完成91%的城市化进程,向城市移动的现象已经消失”,“利用现有的城市基础设施,进一步提高城市密度才是更理想的方向”。
 
他补充道,“没有必要以破坏自然环境为代价来开发更多的住宅用地”,“在20世纪70年代很多农村人口迁往城市的时期才需要此类措施”。

依靠提高市中心密度供应更多住宅 

韩国政府也在上月4日发表的《2·4住宅供给对策》中提出,将朝着提高市中心密度的方向开展住宅供应政策。《2·4对策》的主要内容是通过市中心高密度开发给大城市增加住宅供应。

韩政府解释称,“随着第四次工业革命、零能耗等新技术的发展以及非面对面消费等生活方式的变化,重塑城市空间结构的必要性日益突出”。

当时韩国国土部相关人士表示,“住宅用地开发既是缺乏远见的短期项目,也是比较“低水平”的住宅供应方案”。  

尽管如此,韩国政府仍想借助住宅用地开发来提供住宅的原因主要是该方法简单易于操作。住宅用地开发项目不需要得到当地居民的同意,而且在相对较短的时间内可以大规模供应住宅。其实,如果考虑到重建后灭失的住宅数量,市中心重建和再开发项目的净增房子数量并不多。  

20世纪90年代初期,韩国政府曾在京畿道盆唐等地区实施一期新城开发项目,以此尝到了有效控制首尔房价高涨的“甜头”。

为了扩大城市住宅供给,防止新城投机行为的政策固然重要,但更应该加快推进促使民间参与、提高市中心密度的开发项目。是时候改变已经用了40多年不变的“套路”了。

安壮元 记者
译 | 司空宽淑 校 | 李霖 责任编辑 | 刘尚哲 查看其它新闻
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